재개발·재건축 업무영역

강제집행(명도)

점유이전금지가처분이란?

부동산점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로
목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다.
목적물의 점유이전을 금지하였음에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서
여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정될 뿐, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여
가처분채무자로부터 점유를 이전받은 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없습니다.
가처분 채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행무을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다.
또한 점유이전금지가처분이 있었음에도 점유가 이전되었을 때에는 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에서
여전히 점유자의 지위에 있고, 따라서 가처분채권자는 가처분채무자의 점유상실을 고려하지 아니하고 가처분채무자를 피고로
한 채로 본안소송을 계속할 수 있습니다.
따라서 전 채무자가 점유를 타인에게 양도하는 것을 방지하기 위하여 명도소송 전 반드시 점유이전금지가처분을 신청하여야 합니다.
아울러, 인도명령 집행 전이라도 점유이전금지가처분을 임의 명의협의를 위한 정지작업 정도로 이용할 수도 있으니,
이를 적극 활용할 필요가 있습니다.

재개발·재건축에서의 건물명도

※ 재개발 · 재건축의 경우 명도소송시점
  • 관리처분인가고시 이후 (사용과 수익권 확보)
  • 수용재결 또는 매도청구 이후(소유권 확보)
명도소송은 도시 및 주거환경정비사업법 상 관리처분계획의 인가 고시가 이루어지면 정비구역내 부동산에 대하여
사업시행자 외 누구도 사용수익 할 수 없다는 규정과 정관 상 이주의무 규정을 근거로 명도를 청구하고 있습니다.

재개발·재건축에서의 명도소송절차

강제집행

승소 판결에 의하여 부동산 소재지 법원 집행관사무소에 건물명도 강제집행 신청
집행관이 현장에 임장하여 채무자에게 퇴거할 것을 계고하고, 1~2주 이내 자진 명도를 하지 않을 경우 강제집행 할 것임을 통지
계고 기간 내 자진명도 불응시 집행 목적물에 대한 면적과 물품의 양을 고려한 집행비용을 예납
신속한 강제집행을 위하여 집행관과 긴밀한 협조 하에 강제집행 절차 진행

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